住宅地价涨幅连续6季放缓 一线城市冷热不均

2019-10-29
来源:时代周报

   时代周报记者 谢中秀 发自北京

  种种迹象表明,地市秋意渐浓。

  时代周报记者梳理2015年第一季度至2019年第三季度近四年来全国住宅地价走势情况发现,全国主要城市住宅地价均价已经从5305元/平米涨到了7385元/平方米,涨幅达39%。

  在此期间,随着2016年底新一轮调控开始发力,地价涨势被遏制。若排除2018年第二季度和2019年第三季度,全国住宅地价环比涨幅连续8个月收窄。

  自然资源部直属中国国土勘测规划院近日发布的《2019年第三季度全国主要城市地价监测报告》(以下简称《2019年三季度报告》)也显示,截至2019年第三季度,住宅地价同比增速已经连续6个季度放缓。

  根据《2019年三季度报告》,在短暂的二季度冲高之后,三季度全国主要城市住宅地价环比增幅重回收窄通道。2019年第三季度,全国主要监测城市住宅地价环比增长1。24%,较上一季度下降0。46个百分点。

  “调控政策和资金趋紧是最主要的原因。”同策研究院总监张宏伟对时代周报记者表示,“今年六七月份以来,房企融资环境不断收紧,另外市场销售回款速度放慢,两个因素都直接导致了企业的资金面紧张,所以房企拿地趋于谨慎,地价增幅放缓。”

  在政策持续加码的效力下,地价涨幅放缓或已成定局。“受扩大土地供应、改革出让方式和加强监管整顿多维度举措影响,土地溢价率也持续走低。”交通银行(5.650, -0.01, -0.18%)金融研究中心资深研究员夏丹在接受记者采访时表示。

  地市凉意来袭

  这一轮地市凉意覆盖了全国大部分区域。

  根据《2019年三季度报告》,第三季度,无论是从全国维度,还是分重点区域和一二三线级别城市来看,住宅地价环比增速都有所回落。

  在全国范围内,2019年第三季度,全国共有94个城市住宅地价环比上涨,较一季度减少8个,另有7个城市住宅地价环比下降,较上一季度增加6个。此外,长三角、珠三角、环渤海三大区域三季度住宅地价涨幅均有所回落;一线、二线、三线城市住宅地价环比增速较上季度分别下跌0.25个百分点、0.71个百分点和0.25个百分点。

  二季度短暂冲高是三季度回落幅度凸显的原因之一。“今年年初,受政策调整预期,以及房企资金面宽松等因素影响,地市呈现了一波‘小阳春’。”张宏伟表示。

  如果拉长时间轴,近四年全国主要城市地价走势中,有个明显转折点,即2017年第二季度—2015年第一季度至2017年第二季度,我国地价环比增幅持续走高,但在2017年第二季度之后,则向下收窄。

  “这轮调控从2016年9月30日就已开始,但由于政策具有惯性和滞后性,所以数据显示2017年前两个季度我国地价仍保持一定增长态势。” 上海中原地产市场分析师卢文曦表示。

  “整体来看,受前期市场运行惯性、房地产市场分化以及政策效应滞后性等多重因素影响,一线城市住宅地价仍处高位盘整,三线城市则有明显上升迹象。”中国国土勘测规划院也在《2017年第二季度全国主要城市地价监测报告》中解释。

  “2017年房地产调控和供给侧改革明确要求各地合理安排住宅用地供应,并编制完成住宅用地供应中期和三年滚动计划,热点城市都着力提高了住宅用地的供给力度。同时各城还积极探索新的土地出让模式,如对土地出让设置最高限价、限地价竞房价/竞自持面积/竞投养老设施面积等。” 夏丹指出。

  一线城市冷热不一

  城市间的微观差异也在显现。

  四个一线城市中,北京和深圳仍有热度。10月15日,北京推出亦庄旧宫、大兴孙村和通州马驹桥三宗地块,其中位于五环内的旧宫地块最终以49次举牌、总价44.3亿元、溢价率34.2%被电建+京能联合体拿下。

  深圳今年6月一次性出让5宗宅地、吸引30余家房企争夺后,10月23日,再挂5宗宅地,起始总价126。78亿元,拟于11月22日出让,吸引市场关注。

  但上海和广州地市颇有“凉意”。10月,上海挂出5宗地块,2宗宅地、3宗商地,其中宝山区杨行镇宅地曾于2018年挂牌出让,但当时根据出让人申请,中途终止了出让。时代周报记者注意到,2019年9月该地块再次挂牌,已下调起拍楼板价近5000元每平米。10月14日,该地块以底价成交。

  在广州,据克而瑞广州区域统计,10月已有6宗宅地临时撤牌。其中,10月24日,天河广氮宅地终止网上挂牌。同日挂出的白云江高镇宅地、从化太平镇宅地均因故终止出让。

  “受市场大环境影响,广州今年下半年地市转冷,政府为规避流拍给市场带来的负面影响,故本月宅地频频撤牌。”克而瑞广州区域判断。

  更为直观的价格方面,中原地产研究中心数据显示,今年前三季度北京和广州溢价率分别下降27。36%和33。57%。另据中国国土勘测规划院数据,上海地价同比环比下降明显—在2018年第四季度和2019年第一季度,上海市住宅地价环比为负增长,分别为-0。25%和-0。17%;从同比来看,2019年第三季度上海市住宅地价也呈现了负增长(-0。19%)。

  中原地产首席分析师张大伟向时代周报记者解释,整体来说,上海和深圳的楼市比较坚挺,房价也处高位,连带地市表现较好。对北京来说,北京市场也非常优异,但是由于北京土地全面限价,并且供应多,所以价格较为稳定。但广州则是近期市场表现较弱,土地溢价率开始明显下调。

  除了四个一线城市,热点二线城市之间的地价走势也出现分化。。

  2018年,杭州以2489亿元土地出让收入夺得全国第一,但在地价方面,却有些褪色。中国国土勘测规划院数据显示,今年三季度杭州住宅地价环比呈现负增长。

  而与杭州“一衣带水”的宁波表现亮眼。2019年第二季度和2019年第三季度,宁波已经连续两个月保持环比增幅3%的高速增长。

  卢文曦对时代周报记者表示:“在今年稳房价、稳地价、稳预期要求下,杭州针对较热的土地市场火速出台了针对性政策,6月底开始在土地出让环节实行‘双限’。受此影响,杭州地价降温明显。当一个城市限制较多,资金自然而然会转去其他城市,宁波就是受益于杭州调控从严,承接了热点城市外溢资金投向,从而使当地地市热度上升” 。

[责任编辑:蔚然]
网友评论
相关新闻
乐发彩票计划群 优优彩票APP 平安彩票计划群 山东11选5走势 爱购彩票计划群 天津十一选五前三走势 山东11选5计划 鑫彩网彩票计划群 山东群英会app 内蒙古快三走势图